Autor: Steffen Uttich.
An den Wertpapierbörsen gibt es den schönen Spruch, dass die Märkte an einer Mauer von Zweifeln („Wall of Worries“) nach oben klettern. Diese Weisheit lässt sich nahtlos auf die Immobilienmärkte übertragen. Seit mittlerweile fast zehn Jahren kennen die Immobilienpreise hierzulande nur eine Richtung: nach oben. Dieser Zyklus dauert damit schon ungewöhnlich lange an. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass sich Investoren immer häufiger die Frage stellen, ob da nicht gerade eine Immobilienblase entsteht. Auf jeden Fall war es die erste Frage, die ich aus unserem Kundenkreis zu hören bekam, als ich Anfang April bei Helaba Invest anfing.
Ich gebe zu: Eine schönere Steilvorlage kann es nicht geben, um gleich zu Beginn auf ein paar Besonderheiten des Immobiliengeschäfts hinzuweisen. Am Aktienmarkt lässt sich eine Übertreibung feststellen, wenn der Kurs eines Unternehmens allzu weit vom erzielten bzw. erzielbaren Gewinn weggaloppiert. Auf dem Rentenmarkt ist es die Bonität eines Schuldners, an dem sich der Wert einer Anleihe letztlich bemisst. Und bei Immobilien? Da ist es die Miete, die bei der Beurteilung hilft, ob am Markt gerade übertrieben wird oder nicht. Zur Preisentwicklung sollte also unbedingt auch die Mietentwicklung herangezogen werden, wenn über eine mögliche Immobilienblase diskutiert wird.
Die gute Nachricht lautet, dass vor diesem Hintergrund von einer Immobilienblase in Deutschland derzeit keine Rede sein kann. Zwar sind die Preise für Gewerbe- wie auch Wohnimmobilien im bundesweiten Durchschnitt seit der Finanzkrise deutlich angestiegen, in wirtschaftsstarken Regionen wie Frankfurt, Hamburg oder München kann auch von einem dynamischen Anstieg die Rede sein. Doch die Entwicklung der Mietpreise zeigt ebenfalls nach oben. Sprich: Die laufenden Erträge folgen den Preisen.
Dass sie dabei nicht vollständig Schritt halten können, ist an den sinkenden Renditen ablesbar. Aber der wesentliche Punkt ist, dass es in die gleiche Richtung geht. Steigen die Preise bei fallenden Mieten, darf getrost von einer entstehenden Immobilienblase gesprochen werden. Doch das ist gegenwärtig nicht der Fall. Auch die Entwicklung des Immobilienbestandes gibt trotz der spürbar gestiegenen Neubauaktivitäten längst noch keinen Anlass zur Sorge, dass hier am Bedarf vorbei gebaut wird.
Gleichwohl sollten die Faktoren, die eine spekulative Übertreibung bei Immobilien auslösen können, immer im Blick behalten werden. Unumstritten sind die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite ein wesentlicher Treiber der Preise. Gefährlich wird es, wenn dabei die Beleihungsquoten bei Immobilieninvestitionen unkontrolliert in die Höhe schießen. Doch hier ist glücklicherweise ein Lerneffekt aus der Finanzkrise zu beobachten. Schoss der Fremdkapitalanteil vor 2008 gelegentlich im gewerblichen Sektor bis auf 95 % nach oben und im Wohnsektor sogar über 100 Prozent – in Erinnerung ist noch der Spruch geblieben: „Wenn ich ein Haus kaufe, muss auch ein neues Auto mit drin sein“ – so haben die Immobilienfinanzierer in der Finanzkrise schmerzhaft die Vorzüge des Beleihungswertes, der derzeit üblicherweise bei rund 60% des Kaufpreises liegt, gelernt. Grob vereinfacht lässt sich also sagen: Die Immobilienpreise sind zwar zinsgetrieben, aber nicht kreditgetrieben – was kurzfristige unangenehme Überraschungen stark einschränkt.
Die Immobilienpreise sind auch nachfragegetrieben. Das sollte nicht übersehen werden. Abzulesen ist dies besonders eindrucksvoll am Wohnsektor, wo seit Mitte der neunziger Jahre mehr als ein Jahrzehnt lang kaum nennenswert neu gebaut wurde und die Preise bestenfalls stagnierten. Durch diese jahrelange Vernachlässigung der Neubauaktivitäten ist ein Nachholbedarf entstanden, der insbesondere in Regionen mit Zuzug die Miete und Preise nach oben schießen lässt. So hektisch, wie viele Kommunalpolitiker derzeit agieren, ist nicht davon auszugehen, dass der Nachfrageüberhang rasch zu einem Angebotsüberhang wird. Das verlangt ein koordiniertes Vorgehen.
Ist es nun angesichts der Preisentwicklung und der offensichtlichen Spätphase des Marktzyklus tatsächlich zu spät für eine Investition in den Immobilien? Aus der Sicht eines institutionellen Investors lautet darauf die klare Antwort: Nein. Zur Begründung kehren wir noch einmal zum Anfang dieses Beitrags zurück. Der wesentliche Treiber des Investmentgeschäfts mit Immobilien sind die Mieten. Die laufenden Mieteinnahmen sind das Sicherheitsnetz für den Investor.
Es muss allerdings eine wesentliche Voraussetzung erfüllt sein, damit dieses Sicherheitsnetz nicht reißt: Die Mieten müssen nachhaltig erzielbar sein. An diesem Punkt trennt sich die Spreu vom Weizen unter den langfristig orientierten Immobilieninvestoren. Denn die Beurteilung über die Stabilität setzt die Sicht auf das einzelne Objekt voraus und auf nicht einen Markt voraus. Ein gutes Objekt kann nämlich auch in einem schwierigen Marktumfeld funktionieren – wenn es für den Nutzer optimale Bedingungen bietet.
Auf Portfoliosicht bedeutet es wiederum, die Mieteinnahmen nicht auf wenige Mieter, sondern auf viele zu verteilen. Das mag banal klingen. Doch die Diversifizierung der Mieteinnahmen ist in der Vergangenheit viel zu häufig sträflich vernachlässigt worden. Dafür steht der schöne Begriff Single-Tenant-Objekt. Doch selbst ein Single-Tenant-Objekt kann langfristig funktionieren, wenn die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen gegeben ist. Man muss es nur vorher geprüft haben.
Immerhin: In Sachen Risikodiversifizierung gibt es einen Lerneffekt. Ablesen lässt sich dies nicht zuletzt am Wachstum des Immobiliengeschäfts der Helaba Invest. Die Helaba Invest kam 2014 als erste KVG mit Immobilien-Dachfonds in Deutschland auf den Markt, die für ihre Anleger genau das tun, was eine erfolgreiche Immobilienanlage ausmacht: Eine konsequente Risikostreuung durch die Auswahl spezialisierter und fokussierter Fonds über verschiedene Assetklassen, verschiedene regionale Märkte und dadurch über eine breit gestreuten Mieterschaft. Die mögliche direkte Einflussnahme auf die Objektankäufe ist ein zusätzlicher Pluspunkt, der für die Bündelung im Rahmen eines Dachfonds spricht.
Das Aufkommen der Immobilien-Dachfonds, die im angelsächsischen Raum längst etabliert sind, ist ein Ausdruck der stetig steigenden Professionalität in der institutionellen Immobilienanlage in Deutschland. Das Wunder der Risikostreuung ist also kein Privileg der liquiden Anlage mehr. Die Helaba Invest verfügt über ein versiertes Multi-Manager-Team und einen ausgefeilten Multi-Manager-Ansatz mit dem Auswahlprozess als Herzstück, um die Erwartungen zu erfüllen. Und sie verfügt über einen First-Mover-Advantage, um diese Anlageform in Deutschland zu etablieren und dabei die Marktführerschaft zu behaupten.