Rechenzentren –  ein komplexes Investitionsobjekt

Rechenzentren sind weit mehr als nur Immobilien mit Strom- und Glasfaseranschluss. Sie sind eine Kombination aus Immobilie, Infrastruktur und Private Equity und stellen ein komplexes Investitionsobjekt mit hohen Anforderungen an Energieversorgung, Konnektivität, Technik und Sicherheit dar. Grob lässt sich festhalten, dass bei einem Investment der Anteil für Grundstück und Gebäude etwa ein Viertel beträgt. Der weitaus größere Anteil entfällt auf die technische Ausstattung, insbesondere auf Kühlung, Verkabelung, Stromversorgung und Notstrom sowie Racks. Racks sind standardisierte Gestelle, in denen Server und weitere IT-Komponenten, wie Netzwerkausrüstung, Speicherlösungen oder Stromverteilung, untergebracht werden. Die teuerste Komponente fehlt hierbei noch: die Informationstechnologie. Die Kosten für Chips und Speicherlösungen können das Vier- bis Sechsfache der Ausgaben für Gebäude und Grundausstattung erreichen. Je nach Ausstattungsniveau muss mit Investitionskosten von 7 bis 10 Mio. Euro pro Megawatt (MW) Leistung für ein „Shell & Core“-Rechenzentrum (Gebäude und Gebäudetechnik) bis zu 12 Mio. Euro pro MW für ein „Fully Fitted“-Rechenzentrum (betriebsbereite Ausstattung) gerechnet werden.

Es gibt eine ganze Reihe von Geschäftsmodelle für Betreiber von Rechenzentren. Zur Vereinfachung konzentrieren wir uns in diesem Artikel auf Hyperscaler und Co-Location-Rechenzentren. Während Hyperscaler meist große Betreiber und Eigentümer sind – allen voran die US-Technologiekonzerne Amazon, Google und Microsoft – und regelmäßig Standorte mit einer Leistung von mehr als 100 MW betreiben, sind Co-Location-Rechenzentren mit bis zu 20 MW für mehrere, meist regionale Nutzer ausgelegt. Der Bau eines leistungsstarken Hyperscalers mit einer Kapazität von 100 MW kann schnell zu Investitionssummen von einer Mrd. Euro führen.

Rechenzentren im Strukturwandel: Vom Immobilienasset zur kritischen Infrastruktur

Im vergangenen Jahrzehnt hat die Branche zahlreiche neue Wachstumspfade erschlossen. Vor allem Hyperscaler investieren verstärkt in den Aufbau riesiger Anlagen. Es entstehen nicht nur Einzelstandorte, sondern ganze Cluster und Rechenzentrums-Städte. Diese Entwicklung hat tiefgreifende Auswirkungen auf Immobilienmärkte, Energie- und Wasserversorgung sowie Flächenentwicklung. Besonders Nordamerika, Westeuropa und Ostasien treiben diesen globalen Trend voran. Mit Frankfurt, London, Amsterdam und Paris – den sogenannten FLAP-Märkten – als Zentren, doch auch Skandinavien, Spanien und Osteuropa entwickeln sich zu attraktiven Standorten. Nicht allein das Volumen, sondern auch die Art der Investitionen und die Rolle institutioneller Anleger ändern sich: Rechenzentren werden heute eher als Infrastruktur angesehen und weniger wie klassische Immobilien, wie dies noch vor wenigen Jahren der Fall war. Während Immobilieninvestoren traditionell auf Bodenwerte, Mieteinnahmen und Flächenentwicklung setzen, stehen bei Rechenzentren langfristig stabile, meist vertraglich gesicherte Cashflows im Vordergrund. Betreiber profitieren von mehrjährigen Verträgen mit IT-Unternehmen und Hyperscalern. Dennoch werden diese Vorteile zunehmend von Unsicherheiten relativiert, die typisch für diese Assetklasse sind.

Stromhunger und Ressourcenverbrauch setzen dem Wachstum Grenzen

Der entscheidende Faktor für die Standortwahl, den Betrieb und die Bewertung von Rechenzentren bleibt die Energieversorgung. Der größte Anteil des Stromverbrauchs entfällt auf die Rechenleistung selbst, gefolgt von Speicher- und Netzwerktechnik sowie etwa einem Drittel auf Kühlung und allgemeine Stromversorgung. Rechenzentren zählen zu den stromintensivsten Infrastrukturprojekten. Die jährlichen Wachstumsraten des Verbrauchs sind enorm, in großen Anlagen übersteigt der Strombedarf heute bereits den gesamter Kleinstädte. Laut einer Analyse des Borderstep-Instituts im Auftrag des Bitkom entspricht der Strombedarf der Rechenzentren im Raum Frankfurt bereits dem von Hamburg – Tendenz steigend. Nach Prognosen des ICSC kann der Strombedarf für europäische Rechenzentren von 96 Terrawatt-Stunden (TWh) im Jahr 2024 auf 168 TWh im Jahr 2030 anwachsen – ein Plus von rund 75 %. Weltweit wird mit einer Verdreifachung auf etwa 1.500 TWh gerechnet, was dem heutigen Bedarf Indiens entspräche (siehe Abbildung 2).¹IMF BLOG (2025): AI Needs More Abundant Power Supplies to Keep Driving Economic Growth, abrufbar unter: https://www.imf.org/en/blogs/articles/2025/05/13/ai-needs-more-abundant-power-supplies-to-keep-driving-economic-growth, 13.05.2025.

Rechenzentren gehören sicherlich zu den größten Stromverbrauchern und würden bei einer rein fossilen Energieversorgung erhebliche Treibhausgasemissionen verursachen. Betreiber von Rechenzentren setzen daher zunehmend auf erneuerbare Energien, um ihren CO₂-Ausstoß und die Energiekosten zu senken sowie regulatorische und kundenbezogene Anforderungen an Nachhaltigkeit zu erfüllen. Der Anteil erneuerbarer Energien an der Gesamtstromversorgung europäischer Rechenzentren ist mit 86% hoch und schwankt zwischen 36% in Polen und 100% in Griechenland und Finnland. In deutschen Rechenzentren beträgt der Anteil im Durchschnitt 89%.²Europäische Kommission (2025): Assessment of the energy performance and sustainability of data centres in EU, First technical report, Juli. 

Bezüglich der Herkunft der genutzten erneuerbaren Energien stammt etwa zwei Drittel aus Herkunftsnachweisen (GoO), knapp ein Drittel aus grünen Stromabnahmeverträgen (PPA) und nur ein sehr kleiner Anteil von weniger als einem Prozent aus Eigenerzeugung vor Ort. Guarantees of Origin (GoOs) und Power Purchase Agreements (PPAs) dienen beide dem Zugang zu erneuerbarer Energie, unterscheiden sich jedoch grundlegend: GoOs sind kurzfristig handelbare Nachweiszertifikate für die Herkunft von Strom, die unabhängig vom physischen Stromhandel erworben werden, während PPAs langfristige Lieferverträge (mindestens fünf Jahre) für physischen Strom darstellen. PPAs werden häufig mit GoOs „gebündelt“, um sowohl physischen Strom als auch den Herkunftsnachweis sicherzustellen – beispielsweise in Green PPAs für Wind- und Solarenergie. Rechenzentrumsbetreiber nutzen GoOs für eine einfache Deklaration („grüner“ Strom) mit geringem Aufwand, PPAs hingegen für stabile Kosten und Volumensicherheit bei hohem Verbrauch. GoOs allein reichen für Nachhaltigkeitsberichte, PPAs treiben jedoch den realen Ausbau erneuerbarer Kapazitäten voran und stellen für Investoren in erneuerbare Energien einen wichtigen Aspekt bei der Bewertung von Ankäufen bzw. Anlagen dar

Eine hochwertige Netzanbindung, Energieversorgungssicherheit und gute Infrastruktur sind Grundvoraussetzungen für Betreiber. Geeignete Standorte werden jedoch zunehmend rar. In mehreren europäischen Ländern gibt es bereits Einschränkungen für Neubauten. So hat beispielsweise der irische Netzbetreiber EirGrid in Dublin aus Gründen der Versorgungssicherheit ein Moratorium für neue Rechenzentren verhängt – außerhalb Dublins werden Genehmigungen nur noch im Einzelfall und nach strengen Kriterien geprüft. Ähnliche Regelungen existieren in den Niederlanden und in Singapur.

Auch der Wasserverbrauch rückt zunehmend in den Fokus: Laut Studien der EU verbraucht ein großes Rechenzentrum durchschnittlich über 21.000 Kubikmeter Wasser pro Jahr. Hochgerechnet auf Tausende Standorte in Europa entspricht das mehreren Mrd. Kubikmetern jährlich – abhängig von Kühltechnologie und Klima. Der Wasserbedarf konzentriert sich meist auf wenige Clusterregionen und wird dort zu einem entscheidenden Umwelt- und ESG-Faktor. ESG-Kriterien gewinnen für institutionelle Investoren weiter an Relevanz. Sie helfen nicht nur, Risiken zu minimieren, sondern sichern auch langfristig stabile Renditen. Investoren legen Wert darauf, dass der hohe Stromverbrauch von Rechenzentren durch erneuerbare Energien gedeckt und effiziente Kühlungstechnologien genutzt werden. Da insbesondere der Wasserverbrauch für die Kühlung Risiken birgt, werden Projekte mit Wasserrückgewinnung und Trockenkühlung bevorzugt. Auch technische Innovationen spielen eine zunehmende Rolle – moderne Kühlsysteme führen beispielsweise Wärme gezielt ab, anstatt ganze Räume zu kühlen. Besonders interessant sind Projekte, bei denen die Abwärme von Rechenzentren etwa zum Heizen von Wohnungen oder Gewächshäusern eingesetzt wird. Allerdings sind diese Projekte selten und stellen eine Nische in der Nische dar. Zudem setzen verantwortungsvolle Anleger auf Transparenz in der gesamten Wertschöpfungskette, um Greenwashing zu vermeiden.

Langfristige Investitionen in einem sich schnell wandelnden Umfeld

Ein signifikantes Risiko entsteht durch die Komplexität und das hohe Innovationstempo der verbauten Informationstechnik, was für institutionelle Infrastruktur-Investoren oft schwer einzuschätzen ist. Während herkömmliche Server meist über fünf bis sieben Jahre genutzt werden, kommen inzwischen vermehrt hochspezialisierte Chips, z.B. für Künstliche Intelligenz, zum Einsatz, die einen deutlich kürzeren Lebenszyklus aufweisen und oft bereits nach drei bis vier Jahren abgeschrieben werden müssen. Fachleute schätzen, dass beispielsweise die neuesten Nvidia-Chips jährlich einen Wertverlust von drei bis fünf Mrd. US-Dollar verursachen.³KUNZ, CHRISTIAN (2025): Platzt die KI-Blase? Pro und Contra, https://www.hardwarewartung.com/platzt-die-ki-blase-pro-und-contra, 20.11.2025. Das bedeutet, diese teure Hardware muss möglichst intensiv genutzt werden, um wirtschaftlich rentabel zu sein. Hier kommt noch das Risiko hinzu, dass bei einem Stillstand, etwa wegen Stromknappheit oder fehlender Software-Nachfrage, erhebliche Verluste entstehen können. Das hohe Tempo des Wertverfalls ist eine Herausforderung und unterscheidet Rechenzentren von klassischen Geschäftsmodellen. Eine frühzeitige Anpassung an künftige technologische Entwicklungen ist deshalb erfolgskritisch.

Der regulatorische Rahmen wird enger

Auch der regulatorische Rahmen verändert sich fortlaufend. Die EU verschärft Schritt für Schritt die Vorgaben bezüglich Energieeffizienz, Berichterstattung und Betrieb von Rechenzentren. Die EU-Kommission hat Ende 2023 eine Verordnung zur Energieeffizienz von Rechenzentren vorgestellt, die ein gemeinsames EU-weites Bewertungssystem für Nachhaltigkeit einführt. Betreiber von Rechenzentren mit mehr als 0,5 MW Leistung müssen künftig umfassende Daten zu Energieverbrauch, Abwärmenutzung und Gebäudeinfrastruktur melden. Ziel ist es, die Effizienz zu steigern und eine Klimaneutralität bis 2030 zu erreichen. Parallel verpflichtet das deutsche Energieeffizienzgesetz ab 2024 Rechenzentren, erneuerbare Energien zu nutzen. Der Wasserverbrauch wird ebenfalls regulatorisch stärker beachtet, da Kühlung und Wassereinsatz Umweltbelastungen verursachen. Insgesamt führen diese Anpassungen zu umfassender Berichterstattung, strengeren Umweltauflagen und notwendigen technischen Maßnahmen zur Einsparung von Strom und Wasser – begleitend zum Ausbau erneuerbarer Energien für Versorgungssicherheit in Europa. In Asien setzen Initiativen, wie die Green Data Centre Roadmap in Singapur oder Chinas „East-to-West Computing Initiative“, ebenfalls verstärkt auf erneuerbare Energien in Bezug auf die Stromversorgung und -speicherung.  In den USA, den mit Abstand größten Markt für Rechenzentren, ist hingegen derzeit eine Lockerung der ESG-Anforderungen zu beobachten. Eine präzise Analyse der jeweiligen gesetzlichen Rahmenbedingungen ist für Investoren daher essenziell.

Investitionen in Rechenzentren: Wo Chance und Risiko eng beieinander liegen

Trotz aller Herausforderungen bleibt der Reiz dieser Assetklasse groß. Die Ertragsströme gelten als stabil, konjunkturunabhängig und langfristig, da häufig über Jahre Verträge mit Großkunden oder Konsortien bestehen. Die Stabilität dieser Ertragsströme lässt sich auch durch die Zahlen aus den eigenen Portfolios bestätigen. Das Angebot an Rechenzentren ist begrenzt, die Nachfrage wächst jedoch stetig. Das Branchenwachstum erfolgt nicht nur durch Neubauten, sondern verstärkt auch durch Konsolidierung und strategische Partnerschaften, wie Joint Ventures von Hyperscalern mit Infrastruktur-Investoren. Viele Übernahmen erfolgen über komplexe Beteiligungsstrukturen (Share Deals). Um diesen komplexen Markt erfolgreich zu adressieren, ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern aus unserer Sicht unerlässlich.

Wer Veränderungen und Innovationen flexibel begegnet und bereit ist, klassische Denkmuster zu überdenken, kann von den Chancen in diesem komplexen und global wachstumsstarken Markt profitieren. Derzeit werden im Markt Angebote für Rechenzentren mit Renditen von rund 10% (vollvermietet und laufender Betrieb) bis zu 20% (Co-Location, Greenfield) kommuniziert. Für gut vorbereitete Investoren mit entsprechendem Know-how oder starken Partnern eröffnen sich attraktive Ertragschancen.